Tilgungsrechner 2026

Baufinanzierung verstehen — so lesen Sie den Tilgungsplan

Eine Baufinanzierung läuft in Deutschland typischerweise als Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Während der Sollzinsbindung bleibt die Rate konstant — danach wird die verbleibende Restschuld neu finanziert (Anschlussfinanzierung). Der Tilgungsplan zeigt Monat für Monat genau, welcher Anteil Ihrer Rate in die Zinsen und welcher in die Tilgung fließt.

Die optimale Tilgungsrate 2026

In Niedrigzinsphasen der letzten Jahre galten 2 % Tilgung als Untergrenze — bei aktuellen Zinsen zwischen 3,5 % und 4,5 % ist das zu wenig. Als Faustregel gilt: Tilgung + Zinssatz ≥ 5,5 %. Wer heute bei 4 % Zinsen nur 2 % tilgt, benötigt über 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Mit 3 % Tilgung sinkt die Laufzeit auf etwa 25 Jahre, mit 4 % auf unter 20.

Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?

• 10 Jahre: Kürzester Zinsaufschlag, aber höchstes Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung. Lohnt, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen fallen.
• 15 Jahre: Moderater Zinsaufschlag, oft bester Kompromiss. Nach 10 Jahren haben Sie nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht.
• 20 Jahre: Maximale Planungssicherheit, aber höchste Sollzinsen. Sinnvoll in Niedrigzinsphasen.

Sondertilgung und Tilgungswechsel

Die meisten Baufinanzierer bieten jährliche Sondertilgungen von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos an. Zusätzlich können Sie den Tilgungssatz meist 1–2 Mal während der Zinsbindung ändern — ein starkes Werkzeug, wenn sich Ihr Einkommen ändert oder das Weihnachtsgeld sichtbar wird.