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Immobilien & Finanzen

Bauen, Kaufen, Finanzieren — Annuitätenrate, Tilgungsplan, Kaufnebenkosten und Zinsentwicklung im Überblick.

Beim Immobilienkauf liegt der eigentliche Kaufpreis nur bei rund 90 % der Gesamtkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und Maklercourtage kommen obendrauf — abhängig vom Bundesland sind das zwischen 8 und 13 % zusätzlich.

Wer finanzieren will, braucht einen klaren Blick auf Monatsrate, Tilgungsplan und Restschuld am Ende der Zinsbindung. Die Rechner in dieser Kategorie bilden Annuitätendarlehen, Sondertilgungen und Volltilgungs-Szenarien präzise ab.

Rechner in dieser Kategorie

Kreditrechner

Berechnen Sie die monatliche Rate, Gesamtkosten und Zinsen für Ihren Kredit.

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Berechnen Sie die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.

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Wichtige Begriffe und Zusammenhänge

Annuitätendarlehen

Standard bei Baufinanzierungen: Die Rate bleibt konstant, der Zins-Anteil sinkt mit jedem Monat, der Tilgungs-Anteil steigt. Am Ende der Zinsbindung muss meist ein Restbetrag refinanziert werden.

Sollzinssatz vs. Effektivzinssatz

Der Sollzinssatz ist der reine Kapital-Zins. Der Effektivzinssatz enthält zusätzlich alle Nebenkosten der Finanzierung (Bearbeitungsgebühr, Disagio). Banken müssen den Effektivzins ausweisen — er ist der echte Vergleichswert.

Anfangstilgung 1 % vs. 3 %

Eine höhere Anfangstilgung reduziert die Gesamtlaufzeit deutlich: Bei 200.000 € Darlehen und 4 % Zins sind es bei 1 % Tilgung über 50 Jahre, bei 3 % Tilgung rund 25 Jahre bis zur vollen Rückzahlung.

Sondertilgung

Banken erlauben üblich 5 % p. a. zusätzliche Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sondertilgung wirkt überproportional, weil der gesparte Zins-Anteil ebenfalls in die Rückzahlung fließt.

Grunderwerbsteuer

Variiert von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Bemessungsgrundlage ist der notarielle Kaufpreis ohne Inventar.

Maklercourtage seit 2020

Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage zu gleichen Teilen, üblich 7,14 % gesamt (3,57 % je Seite). In einigen Märkten verlangen Verkäufer keine Provision mehr — Verhandlungssache.

Häufig gestellte Fragen

Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten (8-13 % je Bundesland) sollten aus Eigenkapital kommen, besser zusätzlich 20 % vom Kaufpreis. Vollfinanzierungen sind möglich, aber die Bank verlangt höhere Zinsaufschläge und prüft die Bonität strenger.
Bei steigenden Zinsen längere Bindung (15-20 Jahre), bei fallenden kürzere (10 Jahre). 2026 sind die Bauzinsen historisch wieder gestiegen — eine 10- oder 15-jährige Bindung ist in den meisten Szenarien sinnvoll.
Wenn der aktuelle Marktzins mindestens 0,5 Prozentpunkte unter dem laufenden Zins liegt. Nach 10 Jahren Zinsbindung kann auch eine Umschuldung trotz laufender Bindung greifen — dann gilt das gesetzliche Sonderkündigungsrecht.
Zinsen werden im Folgejahr selbst wieder verzinst. Bei 7 % Rendite verdoppelt sich Kapital nach rund 10 Jahren, nach 20 Jahren ist es vervierfacht. Der Effekt wirkt umso stärker, je länger die Anlagedauer ist.
Mittlere Ausstattung, 140 m² Wohnfläche: rund 3.500-4.500 € pro Quadratmeter Baukosten plus Außenanlagen plus Grundstück. Massivbauten sind im Schnitt 5-10 % teurer als Fertighäuser, aber langlebiger.
Seit der Reform 2025 nutzen 11 Bundesländer das Bundesmodell (Wert + Wohnfläche + Hebesatz), 5 nutzen Ländermodelle (Bayern: nur Fläche; Hamburg, Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell; Hessen, Baden-Württemberg: eigene Mischformen).